Обобщение судебной практики по спорам, связанным с признанием права собственности на недвижимость, за 2017-2018 годы

Дата: 
29.04.2019

                                                                                                                                                               ОДОБРЕНО

                                                                                                                                                   постановлением Президиума

                                                                                                                                                            Арбитражного суда

                                                                                                                                                           Магаданской области

                                                                                                                                                              от 25.04.2019 г. № 4

 

ОБОБЩЕНИЕ

судебной практики по спорам, связанным с признанием права собственности на недвижимое имущество,

за 2017 – 2018 годы

В период 2017 – 2018 годов судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – арбитражный суд, суд, суд первой инстанции) было рассмотрено 58 дел, связанных с признанием права собственности на недвижимое имущество. В частности, в 2017 году судом рассмотрено 33 дела, в 2018 году – 25 дел.

Изучение и анализ судебных актов позволяют заключить, что в рамках рассмотренных дел судом разрешались исковые требования о признании права собственности на следующие виды недвижимого имущества: жилые дома; нежилые здания – административные, производственные и иные постройки; технические сооружения, предназначенные для ведения предпринимательской и иной хозяйственной деятельности. В течение 2017–2018 годов судьями не рассматривались дела, связанные с признанием права собственности на землю.

Из 58 дел, связанных с признанием права собственности на недвижимое имущество, арбитражный суд в качестве суда первой инстанции разрешил по существу 54 дела. По двум делам (№ А37-553/2017 и № А37-707/2017) судом вынесены определения об оставлении исковых заявлений без рассмотрения в связи с несоблюдением истцами досудебного порядка урегулирования спора (с применением редакции части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, действовавшей до 12.07.2017). Производство по двум делам было прекращено: по делу № А37-308/2018 – в связи с нарушением подведомственности; по делу № А37-2401/2018 – в связи с отказом истца от иска.  

По результатам рассмотрения заявленных истцами требований они были удовлетворены судом в рамках 43 дел (в 2017 году – 23 дела, в 2018 году – 20 дел). В удовлетворении заявленных истцами требований суд отказал в 11 делах (в 2017 году – 8 дел, в 2018 году – 3 дела).

Решения арбитражного суда, вынесенные в 2017 – 2018 годах в качестве суда первой инстанции, обжаловались в суды вышестоящих инстанций. Всего было подано 10 апелляционных и 7 кассационных жалоб.  

По делу А37-1822/2016 истцом подавались апелляционная и кассационная жалобы, которые были возвращены заявителю в связи с пропуском срока обжалования.

По делу А37-1440/2017 поданная истцом апелляционная жалоба удовлетворена. Решение суда первой инстанции отменено, требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

По делам №№ А37-233/2017 и А37-70/2018 истцами подавались апелляционные жалобы. Суд второй инстанции оставил решения суда первой инстанции без изменений, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

По делам №№ А37-1865/2016, А37-2486/2016, А37-2487/2016, А37-2488/2016, А37-2489/2016 и А37-1439/2018 на решение суда первой инстанции и на постановление суда второй инстанции истцами подавались жалобы. Суд второй инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Суд третьей (кассационной) инстанции оставил решение суда первой и постановление суда второй инстанций без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения.

1. Дела, по которым арбитражный суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество

1.1. Требования истца о признании права собственности на недвижимое имущество, построенное (возведенное) в период до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению, если объект недвижимости построен (возведен) в соответствии с действовавшим на тот момент порядком и это подтверждается документами (по материалам дела № А37-744/2018).

Кооператив по строительству и эксплуатации коллективных гаражей транспортных средств индивидуальных владельцев (далее – кооператив, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления (далее – орган МСУ) о признании права собственности на нежилое здание, состоящее из 18 гаражных боксов. 

Кооператив был учрежден в 1986 году с целью обеспечения членов кооператива боксами в общем гараже для стоянки индивидуального транспорта путем строительства гаража на собственные средства. В 1988 году строительство здания под гаражные боксы было завершено.

 В настоящее время кооператив как юридическое лицо зарегистрирован органом Федеральной налоговой службы.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра  недвижимости нежилое здание кооперативного гаража 1988 года постройки состоит на государственном кадастровом учете, однако права на него не зарегистрированы. В здании расположено 18 помещений гаражных боксов, которым присвоены кадастровые номера, но права на боксы также не зарегистрированы.    

Поскольку право собственности кооператива на возведенные гаражи не было зарегистрировано в установленном порядке, кооператив обратился в орган МСУ с заявлением о выдаче разрешения на ввод гаражей в эксплуатацию. По результатам рассмотрения заявления кооперативу было отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство, градостроительного плана земельного участка и проектной документации. Данный отказ стал основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования кооператива, исходя из следующего.

В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 8); признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31.01.1998 (далее – Закон о регистрации), в пункте 1 статьи 6 (утратила силу с 01.01.2017) содержал аналогичную норму.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с  пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что гаражи построены кооперативом в 1988 году в соответствии с действовавшим на тот момент порядком, т. е. до введения в действие части первой ГК РФ и вступления в силу Закона о регистрации, а требования кооператива, по существу, сводятся к подтверждению права собственности, возникшего до введения в действие указанных нормативных правовых актов. 

Разрешая дело, арбитражный суд также отметил, что здание гаражных боксов, построенных до 01.01.1995, не может быть признано самовольной постройкой.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях от 25.09.2012 № 5698/12 и от 01.07.2014 № 4240/14, понятие «самовольная постройка», предусмотренное статьей 222 ГК РФ, применимо в отношении зданий, строений, сооружений, не являющихся индивидуальными жилыми домами, начиная с 01.01.1995, то есть после введения в действие части первой ГК РФ (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

При рассмотрении искового заявления судом было учтено, что согласно действовавшему в период строительства гаражей Гражданскому кодексу РСФСР (далее – ГК РСФСР) собственностью кооперативных организаций могли быть средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач (статья 100).

В силу пункта 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-I «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Судом было отмечено, что по создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что следует из содержания статей 51 – 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), принятого в 2004 году. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

В период строительства кооперативом спорных объектов обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство возлагалась на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).

Пунктом 12 Примерного устава кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей – стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 24.09.1960 № 1475) было предусмотрено, что строительство гаражей – стоянок может осуществляться кооперативом после утверждения проектов в установленном порядке и по получении разрешения на строительство. Объем, сроки начала и окончания строительства указываются в акте бессрочного пользования земельным участком.

Арбитражный суд установил, что земельный участок для строительства здания гаражных боксов был предоставлен в соответствии с порядком, действовавшим в период строительства.

Факт отсутствия у кооператива акта государственной приемочной комиссии, с наличием которого связывался ввод объектов строительства в эксплуатацию согласно постановлению Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», суд оценил, опираясь на толкование, данное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.09.2012 № 5698/12: порядок, установленный названным постановлением Совета Министров СССР, распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

 По мнению суда, это толкование применимо и к кооперативам, поскольку, как следует из подпункта «ж» пункта 2 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105, приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения, построенных на средства кооперативных организаций, должна была производиться государственными приемочными комиссиями в том случае, если кооперативные организации имели централизованную структуру.

Судом установлено, что законодательство СССР и РСФСР не предусматривало вхождение кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей – стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев, в объединение кооперативных организаций (абзац пятый статьи 24 ГК РСФСР) с центральными органами управления.

Поскольку кооператив строил объект на собственные средства, возможности приемки его в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Судом при рассмотрении искового заявления было учтено следующее: здание гаражных боксов является объектом недвижимости, что подтверждается документами – техническим паспортом, выпиской ЕГРН; кооператив является действующим; здание гаражей продолжает эксплуатироваться членами кооператива, что подтверждено протоколами общего собрания, списком членов кооператива, договорами на электроснабжение и другими документами.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования кооператива являются обоснованными и, в целях устранения правовой неопределенности в правах истца на здание гаражей, подлежат удовлетворению.

Примечание 1. В 2017 – 2018 года судьями арбитражного суда было рассмотрено 35 дел (в 2017 – 21 дело, например, А37-2116/2016, А37-2318/2016, А37-2679/2016, А37-2799/2016, А37-125/2017, А37-215/2017, А37-220/2017; в 2018 – 14 дел, например, А37-2144/2017, А37-2355/2017, А37-2373/2017, А37-2639/2017, А37-184/2018, А37-209/2018, А37-218/2018), в рамках которых рассматривались исковые заявления о признании права собственности на нежилые здания, относящиеся к категории гаражных боксов. Истцами по данным делам выступали гаражно-строительные кооперативы, созданные в период с 1972 по 1990 год. Во всех делах предмет и основания иска были аналогичными. По результатам рассмотрения исковых заявлений суд в 34 делах удовлетворил требования заявителей, признав право собственности на нежилое здание, состоящее из гаражных боксов для стоянки индивидуального транспорта членов кооператива.

1.2. Исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению, если судом будет достоверно установлено, что спорный объект возведен истцом в границах принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, а земельный участок предоставлен уполномоченным органом в аренду для возведения спорного объекта, со стороны спорного объекта отсутствует угроза жизни и здоровью граждан и не нарушаются права третьих лиц, а также если истец принимал меры к легализации спорного объекта (по материалам дела № А37-1133/2017).

Публичное акционерное общество, осуществляющее предпринимательскую деятельность в сфере предоставления услуг связи (далее – общество, истец), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления (далее – орган МСУ, ответчик) о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости – объект инженерно-технического обеспечения антенно-мачтового сооружения связи (базовая станция). Поводом для обращения в суд явились следующие обстоятельства.

На основании акта органа МСУ между обществом и структурным подразделением органа МСУ по управлению муниципальным имуществом был заключен договор аренды земельного участка площадью 150 кв. м для несельскохозяйственных нужд. Земельный участок был передан обществу на основании акта приема-передачи. Согласно условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства объекта инженерно-технического обеспечения антенно-мачтового сооружения связи (базовая станция).

По заказу общества были разработаны проектная и рабочая документация на строительство базовой станции и проведены инженерные изыскания. Проектная документация по объекту и проведенные инженерные изыскания по результатам государственной экспертизы получили положительное заключение на соответствие требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации.

Органом МСУ было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – базовую станцию, на земельном участке площадью 150 кв. м.

После завершения строительства обществом были предприняты действия, направленные на ввод объекта в эксплуатацию. В целях ввода объекта в эксплуатацию общество обратилось с соответствующим заявлением в подразделение органа МСУ, осуществляющего контроль в сфере строительства, архитектуры и экологии, но получило отказ. Орган МСУ, мотивируя свой отказ, сослался на Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденный постановлением мэрии г. Магадана от 29.08.2011 № 3262. Пунктами 2.8.1 и 2.8.2 Административного регламента установлено, что орган МСУ отказывает в выдаче разрешения в связи с отсутствием документов, подтверждающих соответствие построенного объекта  капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, копии инженерных изысканий и заключения органа государственного строительного надзора, технического плана объекта капитального строительства.

Государственный орган, осуществляющий строительный контроль на территории субъекта Российской Федерации, отказал обществу в выдаче  заключения по результатам строительства объекта, поскольку осуществление государственного строительного контроля по завершении строительства на объекте не предусмотрено и не представляется возможным.

Поскольку уполномоченные органы отказали обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, общество обратилось в суд с исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Экспертное заключение приобщено в материалы дела.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Ответчик, помимо прочего, указал в отзыве, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению при соблюдении положений, содержащихся в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования общества, исходя из следующего.

Согласно ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218); право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219); если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ (пункт 2 статьи 263); лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

Правила признания постройки самовольной определяются нормами статьи 222 ГК РФ. Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При решении вопроса о признании постройки самовольной суды руководствуются разъяснениями, которые содержатся в пунктах 25 и 26  Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

При рассмотрении дела истцом не было предоставлено суду документов, подтверждающих разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В этой связи суд отметил, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки, указанными в статье 222 ГК РФ.

Судебная строительно-техническая экспертиза, назначенная арбитражным судом, пришла к следующим выводам: объект находится в границах земельного участка; объект соответствует нормам капитального строительства (II уровню ответственности и классу сооружения КС-2); объект полностью соответствует принятому проектному решению. Нарушений при проектировании, строительстве СНиПов, СП, ГОСТов, требований, оговоренных федеральным законодательством, не выявлено; объект угрозы жизни и здоровью граждан не представляет; объект соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, установленным действующим законодательством Российской Федерации; объект соответствует требованиям пожарной безопасности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

Разрешая дело, судом были учтены положения земельного законодательства. Так, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом учтены разъяснения, изложенные Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре от 19.03.2014: при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Достоверно установив, что земельный участок из земель населенных пунктов площадью 150 кв. м, на котором возведен спорный объект, был предоставлен истцу органом МСУ в аренду на основании договора аренды для строительства объекта инженерно-технического обеспечения антенно-мачтового сооружения связи, а также факт постановки земельного участка на кадастровый учет с видом разрешенного использования – строительство объектов инженерно-технического обеспечения антенно-мачтового сооружения связи, суд пришел к выводу, что возведение базовой станции соответствует целевому использованию земельного участка, истец пользуется земельным участком на законных основаниях.

Что касается соответствия построенного объекта техническим регламентам и требованиям безопасности, то по данному вопросу в материалы дела были представлены документы (справки), подтверждающие соответствие параметров построенного объекта проектной документации и соответствие законченного строительством и предъявленного в эксплуатацию объекта требованиям технических регламентов.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования общества являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Примечание 2. В 2017 – 2018 годах арбитражным судом было рассмотрено еще три дела с аналогичными предметом и основаниями иска: №№ А37-312/2017, А37-886/2017 и А37-1538/2017. В качестве истцов выступали хозяйственные общества, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг связи и телекоммуникаций. Ответчиком по делам выступал орган местного самоуправления, который во всех делах не высказывал возражений по поводу удовлетворения исковых требований. Жалобы на решения суда первой инстанции не подавались.  

Примечание 3. При рассмотрении дел, в которых истцами было заявлено требование о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и приведенных в пунктах 1.1 и 1.2 настоящего Обобщения, распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, происходило по правилам части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истцом заявлялось о готовности взять на себя судебные расходы по делу, так как поданный иск не был обусловлен установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками.

1.3. При отсутствии разрешения на строительство и акта ввода здания в эксплуатацию арбитражный суд удовлетворил заявленные требования, так как истцом представлен документ, удостоверяющий право на земельный участок для строительства объекта недвижимости и представлена согласованная проектная документация, законченное строительством здание эксплуатируется длительное время и по результатам судебной строительно-технической экспертизы соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (по материалам дела № А37-97/2018).

Орган местного самоуправления (далее – орган МСУ, истец) обратился с исковым заявлением к территориальному органу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр, ответчик) о признании права собственности на нежилое здание – храм (здание религиозного назначения).

Здание храма было запроектировано и построено по муниципальному заказу на средства местного бюджета в 2003 – 2005 годах. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования (утверждены решением Магаданской городской Думы от 25.12.2009 № 156-Д) земельный участок, на котором возведено здание храма, и государственная собственность на который не разграничена, расположен в зоне культового назначения ОДЗ 203 (вид разрешенного использования объектов капитального строительства – церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри и т.п.). Разрешение на строительство здания не выдавалось, акт ввода в эксплуатацию отсутствует, сведения о собственнике здания в ЕГРН не внесены.

Ввиду непредставления органом МСУ правоустанавливающих документов Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности муниципального образования на здание храма. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальный орган, осуществляющий контрольно-надзорные функции в сфере строительства, архитектуры, технического и экологического контроля, и орган государственной власти субъекта Федерации, осуществляющий надзор в сфере архитектуры и градостроительства.

Ответчик в отзыве указал, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку у него отсутствует материально-правовой интерес к предмету спора.

Орган государственной власти субъекта Федерации, осуществляющий надзор в сфере архитектуры и градостроительства, указал, что строительство спорного объекта не подпадало под случаи, при которых не требовалось получение разрешения на строительство; на подрядчике лежала обязанность получения разрешения на строительство. При этом ранее действовавшим Градостроительным кодексом Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ (далее – ГрК РФ) не предусматривалось получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Муниципальный орган, осуществляющий контрольно-надзорные функции в сфере строительства, архитектуры, технического и экологического контроля, указал, что размещение спорного объекта недвижимости на земельном участке отвечает требованиям градостроительного регламента относительно видов разрешенного использования земельных участков, позицию истца поддержал.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования органа МСУ, исходя из следующего.

Согласно ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218); право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219); если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке; последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ (пункт 2 статьи 263).

Судом отмечено, что из указанных положений ГК РФ следует, что право собственности на вновь созданное здание, построенное собственником земельного участка для себя, приобретается им первоначальным способом.

В соответствии с ГрК РФ,  действовавшим в период проектирования и начала строительства спорного здания, разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории (пункт 1 статьи 62). Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка; несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам (пункт 6 статьи 62). Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ (пункт 9 статьи 62).

 В пункте 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом достоверно установлено, что органом МСУ в 2003 году был издан правовой акт, согласно которому было согласовано предоставление земельного участка для благоустройства и озеленения жилых дворов, проектирования и строительства сквера в 3-м микрорайоне города Магадана. Проектом «Благоустройство микрорайона № 3 в г. Магадане. Здание общественного назначения. Том 1 02-079-ГП» предусматривалось строительство здания общественного назначения в составе благоустройства территории 3-го микрорайона. Проектная документация на строительство была подписана должностными лицами органов, осуществляющих контрольно-надзорную деятельность на территории муниципального образования. Проектная документация была согласована с подрядной строительной организацией.

Истцом суду были представлены технический паспорт на здание общественного назначения (храм) и документы кадастрового учета.

В ходе рассмотрения искового заявления арбитражным судом была назначена судебная строительно-технической экспертиза. Согласно поступившему в суд заключению здание общественного назначения (храм) соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд,  несмотря на отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию храма, удовлетворил требования истца. Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что в наличии имелся документ, удостоверяющий право на земельный участок для строительства спорного объекта недвижимости, имелась согласованная проектная документация, а законченное строительством здание эксплуатируется длительное время и по результатам судебной строительно-технической экспертизы соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд также принял во внимание статус истца как органа местного самоуправления, а также отсутствие публичного интереса в сносе спорного здания (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458). Судом учтено, что в дальнейшем истец намерен произвести отчуждение здания храма в пользу Магаданской и Синегорской епархии Русской Православной Церкви в соответствии с частью 5 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

1.4. Требования истца о признании права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности подлежат удовлетворению судом в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (по материалам дела № А37-1440/2017).

Религиозная организация (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчикам – публичному акционерному обществу энергетики и электрификации (далее – хозяйственное общество) и  органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом (далее – орган МСУ) о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом.

До 2001 года жилой дом находился на балансе хозяйственного общества, поступив в распоряжение общества в порядке правопреемства от государственного предприятия в сфере энергетики. В 2001 году хозяйственное общество обратилось в орган МСУ с письмом о принятии жилого дома в муниципальную собственность, но орган МСУ сообщил о нецелесообразности принятия жилого дома в муниципальную собственность в связи с его удаленностью.

В 2001 году, в связи с отказом органа МСУ принять жилой дом в муниципальную собственность, хозяйственное общество передало жилой   дом в безвозмездное пользование религиозной организации.  

Истец считает, что за ним должно быть признано право собственности на спорное здание в силу приобретательной давности. Получив дом в  безвозмездное пользование в 2001 году, истец  фактически на протяжении  всего времени владеет данным зданием как своим собственным. Никто другой право на спорное имущество не предъявлял, право собственности за кем-либо не зарегистрировано.  

Представитель хозяйственного общества указал, что возражений  против удовлетворения исковых требований не имеет. Считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Представитель органа МСУ сообщил суду, что спорный объект в реестре муниципального имущества, составляющего казну муниципального образования, не значится, в связи с чем считает себя ненадлежащим ответчиком, рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда.

Арбитражный суд, установив фактические обстоятельства дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьями 8 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права, а одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное  решение. Статья 218 ГК РФ устанавливает основания приобретения права собственности. Согласно пункту 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что своими силами производил ремонт, охрану спорного объекта недвижимости, оплачивал коммунальные услуги. По мнению истца, произведя ремонт, коммунальные платежи, с момента передачи спорного имущества  хозяйственным обществом в безвозмездное  пользование  истцу, а именно с 2001 года по настоящее время, истец владеет спорным строением как своим собственным. В материалах дела имеется письмо от 28.02.2001 о передаче жилого дома истцу в безвозмездное пользование. Письмо, по мнению истца,  является доказательством фактической передачи объекта недвижимости ему в собственность.

Согласно нормам ГК РФ, наделение имуществом по такому основанию (безвозмездное  пользование) не предполагает возникновения на него права   собственности. Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Таким образом, гражданским законодательством не предусмотрено основание возникновения права собственности на недвижимое имущество в виде передачи имущества в безвозмездное пользование, и истец, являющийся юридическим лицом, не мог этого не знать.

Добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; добросовестность давностного владельца определяется прежде всего на момент получения имущества во владение, причем в указанный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо кроме собственника соответствующего  имущества.

Суд отметил, что с учетом периода и обстоятельств получения истцом спорного имущества в фактическое владение на момент получения истец  должен был знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности на спорное имущество, так как спорный объект был передан ему  в  безвозмездное   пользование.  Отсутствие добросовестности владения со стороны истца лишает его права на признание права собственности на  спорное здание по мотиву приобретательной давности. 

Арбитражный суд пришел к выводу, что владение спорным имуществом со стороны истца не может рассматриваться как добросовестное для целей применения положений статьи 234 ГК РФ, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. При этом судом отмечено, что факт несения расходов  на содержание имущества при  отсутствии  всей совокупности признаков давностного владения сам по себе  не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество.      

Судом первой инстанции вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований. На решение суда была подана апелляционная жалоба.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, отменил решение суда первой инстанции и признал право собственности на объект недвижимости – жилой дом за религиозной организацией.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция указала следующее (постановление от 23.03.2018 № 06АП-62/2018).

Истец вступил во владение спорным имуществом по воле его собственника (титульного владельца). Факт вступления во владение подтверждается письмом хозяйственного общества от 28.02.2001 о передаче жилого дома в безвозмездное пользование религиозной организации. При этом договорные отношения между истцом и хозяйственным обществом отсутствовали.

Учитывая факт вступления во владение по воле собственника, в отсутствие договора безвозмездного пользования, вывод суда первой инстанции о недобросовестности владения религиозной организацией спорным имуществом не основан на законе и не соответствует обстоятельствам дела. Как следует из материалов дела, истец с 2001 года владел спорным объектом открыто, как своим собственным, добросовестно и непрерывно, что не оспаривается ответчиками. В материалы дела представлены договоры, заключенные с 23.11.2001 и по настоящее время, между истцом и энергоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг (отопление и горячее водоснабжение), теплоснабжение, акты сверки взаимных расчетов за теплоэнергию и подпиточную воду с ведомостями начисления платежей, счета-фактуры, платежные требования об оплате за потребленные ресурсы, товарные чеки, товарные накладные.

Из материалов дела следует, что в течение всего указанного времени никакое иное лицо не предъявляло своих прав на спорное имущество и не проявляло к нему интереса как к своему собственному, в том числе как выморочному. Более того, орган МСУ сообщил о нецелесообразности принятия указанного жилого дома в муниципальную собственность в связи с его удаленностью.

Данных о том, что спорное недвижимое имущество признавалось бесхозяйным, либо о том, что оно является самовольной постройкой, не имеется; в реестрах муниципальной и государственной собственности спорный объект отсутствует.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что рассмотрении дела не было учтено следующее.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, требование о том, что на момент вступления во владение у давностного владельца должны были иметься основания для возникновения права собственности, противоречит смыслу статьи 234 ГК РФ, поскольку в таком случае право собственности должно было возникнуть по иному основанию. По смыслу положений статьи 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.). При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ, осуществляется без государственной регистрации.

 

2. Дела, по которым арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на недвижимое имущество

2.1. Исковое заявление о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество не подлежит удовлетворению в случае, если судом будет установлено, что объект недвижимости был передан истцу в ведение (на баланс), что согласно положениям статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым основанием для возникновения права собственности (по материалам дела № А37-2486/2016).  

Акционерное общество, осуществляющее экономическую деятельность в сфере электроснабжения и обслуживания электросетей (далее – истец, хозяйственное общество), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик, орган МСУ) о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество – здание трансформаторной подстанции.

Пунктом 3 постановления ЦК КПСС, Совмина СССР от 08.04.1987 № 427 «О мерах по дальнейшему совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства в стране» (далее – Постановление от 08.04.1987 № 427)  было предписано ускорить передачу в ведение местных Советов народных депутатов городского жилищного фонда, находящегося на балансе предприятий, учреждений и организаций, министерств и ведомств, а также объектов и инженерных сетей коммунального назначения, не связанных с обслуживанием промышленных предприятий. 

Во исполнение Постановления от 08.04.1987 № 427 и на основании постановления Администрации города Магадана от 19.05.1994 № 1244 объекты и инженерные сети коммунального назначения были переданы в муниципальную собственность.

Постановлением Администрации г. Магадана от 14.06.1994 № 1515 в соответствии с Планом приватизации было зарегистрировано АООТ «Магаданэлектросеть» (правопредшественник истца по настоящему делу), созданное путем преобразования МП «Магаданэлектросеть».

В соответствии с  постановлением Администрации г. Магадана от 19.05.1994 № 1244 и Положением о передаче инженерных сетей специализированным предприятиям трансформаторная подстанция была передана истцу по акту приема-передачи от 1996 года и принята истцом на свой баланс и ремонтно-эксплуатационное обслуживание. На спорный объект была заведена инвентарная карточка по форме № ОС-7.

Как указывает истец, начиная с 1996 года, т.е. с даты принятия на баланс трансформаторной подстанции, он добросовестно, открыто и непрерывно владеет указанным объектом как своим собственным (проводит текущий ремонт и обслуживание, оплачивает налог на имущество и земельный налог), использует ее в своей производственной деятельности. Однако в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют.

Исходя из того, что хозяйственное общество на протяжении 20 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет зданием подстанции, истец полагает, что стал собственником объекта недвижимости в силу приобретательной давности, в связи с чем обратился в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных истцом требований по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Пунктом 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление № 3020-I) было предусмотрено, что к объектам муниципальной собственности относится жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов (местной администрации).

Согласно пункту 2 Постановления № 3020-I и приложению 3 к данному Постановлению объекты электроэнергетики, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения) и районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, независимо от того, на чьем балансе они находились.

Добросовестность владения в соответствии с абзацем третьим пункта 15 постановления от 29.04.2010 № 10/22 означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; добросовестность давностного владельца определяется прежде всего на момент получения имущества во владение, причем в указанный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо кроме собственника соответствующей вещи.

В материалы дела истец представил акт от 1996 года о передаче трансформаторной подстанции на баланс истца. Вместе с тем наделение имуществом по такому основанию (передача на баланс) согласно нормам статьи 218 ГК РФ не предполагало возникновение права собственности на него, поскольку сам факт постановки имущества на учет не является правовым основанием возникновения права собственности.

Разрешая дело, арбитражный суд отметил, что истец должен был знать об отсутствии оснований возникновения у него  права  собственности  на  это  имущество,  так  как  спорный объект был передан ему лишь на баланс (в ведение), но не в собственность. Следовательно, владение спорным объектом со стороны истца не может рассматриваться как добросовестное по смыслу статьи 234 ГК РФ, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Указанная позиция арбитражного суда подтверждается выводами, изложенными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2015 № 303-ЭС15-11065.

Истец не согласился с решением суда первой инстанции и подал апелляционную жалобу. Суд апелляционной инстанции в постановлении от 29.05.2017 № 06АП-2453/2017, принятом по результатам рассмотрения жалобы, указал, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу. Поскольку владение истцом спорным имуществом по смыслу статьи 234 ГК РФ невозможно расценить как добросовестное, правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований в порядке статьи 234 ГК РФ отсутствуют. В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для их удовлетворения не установлено. Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Истцом на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции была подана кассационная жалоба. Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции постановлением от 04.09.2017 № Ф03-3226/2017 оставил без изменений решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Примечание 4. Помимо дела № А37-2486/2016, арбитражным судом в качестве суда первой инстанции было рассмотрено еще три дела с аналогичным предметом и основанием иска: №№ А37-2487/2016, А37-2488/2016, А37-2489/2016. Судом первой инстанции было отказано в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество – здания трансформаторных (электросетевых распределительных) подстанций. Судом было установлено, что спорные объекты находятся в собственности муниципального образования и были переданы электросетевой организации в ведение (на баланс). Решения суда первой инстанции были обжалованы истцом в суды апелляционной и кассационной инстанций. По результатам рассмотрения жалоб суды апелляционной и кассационной инстанций оставили жалобы без удовлетворения, а решения суда первой инстанции – без изменения. 

2.2. Арбитражный суд отказывает в удовлетворении требования о признании права собственности на недвижимое имущество, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что здание утратило техническую целостность вследствие его разрушения и как объект недвижимости в его настоящем состоянии не существует (по материалам дела № А37-1822/2016).

Общество с ограниченной ответственностью (далее – истец, хозяйственное общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, органу местного самоуправления (далее – ответчик, орган МСУ), о признании права собственности на объект недвижимого имущества – холодный склад площадью 91,2 кв. м.

Определением арбитражного суда общество с ограниченной ответственностью «Д» (далее – третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, общество «Д») вступило в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, и с учётом принятых судом уточнений просило признать право собственности на холодный склад.

Истец в 2012 году приобрел в собственность у ЗАО «Магаданский завод монтажных заготовок «Дальтехмонтаж», являвшегося правопредшественником общества «Д», по договору купли-продажи ряд объектов недвижимости. По мнению истца, в состав приобретенного имущества входил и холодный склад площадью 91,2 кв. м.

В 2016 году истцом проведена инвентаризация имущества, по результатам которой были приняты на учет объекты основных средств: здание вахты, холодный склад, склад-стоянка. Истцом принимались меры для государственной регистрации права собственности на спорный объект. В целях проведения регистрации истец обращался с запросами в контролирующие органы для предоставления документов. Однако проведение кадастрового учёта было приостановлено, поскольку истцом не представлены  документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества – холодный склад. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, является правопреемником ЗАО «Магаданский завод монтажных заготовок «Дальтехмонтаж» и возникло в 2016 году в результате реорганизации последнего в форме преобразования. Согласно передаточному акту основных средств и имущества по состоянию на 16.09.2015 предшественником было передано правопреемнику (обществу «Д») имущество, в том числе спорное имущество – холодный склад. Основываясь на факте передачи объекта недвижимости от предшественника к правопреемнику, общество «Д» вступило в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований, заявленных истцом и третьим лицом, заявившим самостоятельные требования относительно предмета спора, исходя из следующего.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности на имущество. В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В пункте 3 статьи 218 ГК РФ указано, что в случаях и в порядке, предусмотренных данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 59 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Арбитражный суд достоверно установил, что договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный истцом с ЗАО «Магаданский завод монтажных заготовок «Дальтехмонтаж», а также акт передачи недвижимого имущества не подтверждают факт приобретения истцом права собственности на спорный объект.

Пунктом 5 статьи 58, пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к вновь возникшему юридическому лицу. Право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику), переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость и возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ, пункт 11 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

Общество «Д» является универсальным правопреемником ЗАО «Магаданский завод монтажных заготовок «Дальтехмонтаж» в результате реорганизации последнего в форме преобразования 16.09.2015. Согласно передаточному акту основных средств и имущества по состоянию на 16.09.2015 предшественником было передано правопреемнику имущество, в том числе спорное имущество – холодный склад.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 218 ГК РФ юридические лица (правопреемники) являются собственниками имущества, приобретённого от других лиц в порядке реорганизации.

Из представленных в дело технических паспортов следует, что здание холодного склада (литер К) имеет бетонный фундамент, стены из мелких керамзитобетонных камней, перекрытия из железобетонных плит, имеется электроосвещение. Указанные технические характеристики и конструктивные решения спорного объекта подтверждают наличие у него основных признаков недвижимости, предусмотренных статьёй 130 ГК РФ, а именно прочной связи с землей и невозможности перемещения в составе тех же конструктивных элементов без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению.

Однако, как отметил суд, понятие «недвижимость» является правовой категорией, вследствие чего признание имущества недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей; необходима совокупность других юридических фактов, в том числе таких, как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Арбитражный суд установил, что земельный участок, на котором размещается холодный склад в настоящее время не передан на праве пользования ни истцу, ни обществу «Д», ни другому лицу на условиях действующего земельного законодательства.

При рассмотрении дела арбитражный суд также установил, что фактически объект недвижимости – холодный склад отсутствует, что подтверждается актом обследования от 20.01.2017, фотоснимками и не отрицается лицами, участвующими в деле. Как указал суд, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное имущество – холодный склад прекратило существование, то есть спорным имуществом утрачены свойства объекта гражданских прав.

Фундамент как конструктивный элемент здания в том виде, в котором он есть на момент судебного разбирательства, не может иметь самостоятельного функционального назначения для его эксплуатации в качестве объекта недвижимого имущества.

В пункте 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В Общероссийском классификаторе основных фондов (ОК 013-94), утвержденном постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.1994 № 359, отражено, что здания имеют в качестве основных конструктивных частей фундамент, стены и крышу. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Такими образом, фундаменты, как и ряд других специализированных инженерно-строительных конструкций (стены, крыша, колонны и пр.), являются неотъемлемыми составными частями самих зданий (сооружений) и не могут быть признаны самостоятельным объектами недвижимости, поскольку не выполняют какой-либо самостоятельной функции вне объекта недвижимости.

Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, Общероссийского классификатора основных фондов, суд заключил, что здание холодного склада утратило техническую целостность вследствие его разрушения и как объект недвижимости в его настоящем состоянии не существует.

Судом было отмечено, что признание права собственности на конструктивный элемент разрушенного здания не предусмотрено законом.  Между тем одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества. По смыслу статей 128, 209, 218, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, не существующее физически имущество не может быть объектом сделок и прав.

Из системного толкования положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть внесена в реестр по причине ее недостоверности.

       Арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на недвижимое имущество, в том числе на остатки старого фундамента. Данный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 4372/10.

        Решение суда первой инстанции было обжаловано истцом. Суды апелляционной и кассационной инстанций возвратили жалобы в связи с пропуском срока на их подачу.

2.3. Арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении требования признать право собственности на нежилое строение, если будет установлено, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки и был создан в нарушение порядка использования земельного участка, предоставленного на условиях аренды (по материалам дел №№ А37-1865/2016 и А37-70/2018).  

Общество с ограниченной ответственностью (далее – истец, хозяйственное общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик, орган МСУ) о признании права собственности на нежилое строение (склад по приему и переработке нефтесодержащих отходов).

На основании акта органа МСУ хозяйственному обществу был предоставлен земельный участок для использования под амбар для хранения нефтесодержащих отходов с последующей рекультивацией земельного участка. Между органом МСУ и хозяйственным обществом был заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд.

В процессе производственной деятельности хозяйственное общество провело реконструкцию амбара, в результате которой прилежащее к амбару насосное отделение было реконструировано в склад по приему и переработке нефтесодержащих отходов.

Преследуя цель оформить право собственности на объект недвижимости, хозяйственное общество обратилось в суд с исковым заявлением.

Арбитражный суд, исследовав и оценив представленные доказательства, установив фактические обстоятельства дела, с учетом норм материального и процессуального права, пришел к  выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 25 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка.

Согласно представленным документам земельный участок из земель населенных пунктов предоставлен органом МСУ истцу в аренду для использования его под амбар для хранения нефтесодержащих отходов с последующей рекультивацией земельного участка. Между сторонами заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд.

На арендуемом участке хозяйственным обществом были проведены работы по реконструкции здания амбара.

В ходе рассмотрения дела судом назначена экспертиза. Было установлено, что расположенный на земельном участке объект (склад по приему и переработке нефтесодержащих отходов) имеет признаки капитального строения: заглубленный фундамент, связь строения с фундаментом, незначительное количество сборно-разборных элементов несущих и ограждающих конструкций, перемещение строения невозможно без несоразмерного ущерба для него, наличие инженерных коммуникаций (стационарный кабель электроснабжения от склада до трансформаторной подстанции). Объект не соответствует градостроительным нормам, а именно статьями 47, 48 и 49 ГрК РФ, так как отсутствует проектная документация.

Арбитражный суд, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, указал, что спорный объект создан в нарушение порядка использования земельного участка, а значит, в силу статьи 222 ГК РФ, он обладает признаками самовольной постройки.

На решение суда первой инстанции истцом была подана апелляционная жалоба. Суд апелляционной инстанции постановлением от 23.05.2017 № 06АП-2021/2017 оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, указав при этом, что суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая результаты экспертизы, а также нахождение земельного участка под самовольной постройкой у истца на праве аренды, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за хозяйственным обществом права собственности на спорный объект недвижимости.

Истцом была подана кассационная жалоба. Суд округа постановлением от 29.08.2017 № Ф03-3157/2017 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменений, а жалобу – без удовлетворения.

В 2018 году хозяйственное общество вновь обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к органу МСУ о признании права собственности на объект – насосная (шиферная) (дело № А37-70/2018).

Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении заявленных требований, в том числе на том основании, что спорный объект уже был предметом рассмотрения в суде. Судом было указано, что нежилое строение – насосная (шиферная), исходя из инвентарного номера, кадастрового номера и иных признаков, полностью соответствует нежилому помещению (склад по приему и переработке нефтесодержащих отходов), о признании права собственности на которое истец заявлял в рамках дела № А37-1865/2016. 

Решение суда первой инстанции было обжаловано истцом в суд апелляционной инстанции. Постановлением от 04.04.2018 № 06-АП-2667/2018 апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

2.4. У арбитражного суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что спорный объект (забор, огораживающий территорию) не имеет самостоятельного значения как объект права, а предназначен для обслуживания другой, главной вещи и связан с ней общим назначением (по материалам дела № А37-2506/2017).

Открытое акционерное общество (далее – акционерное общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к территориальному органу федерального органа исполнительной власти по управлению государственным имуществом (далее – ответчик, государственный орган) о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество с назначением иное сооружение – ограждение территории.

Истец, являющийся правопреемником государственного предприятия, осуществляет хозяйственную деятельность на земельном участке, огражденном забором. Строительство забора по периметру промышленной зоны государственного предприятия осуществлялось в 1974 году. Забор представляет собой железобетонные основания размерами 700х700 мм, установленные с шагом 4000 мм, которые заглублены в землю и на которые вертикально установлены железобетонные плиты, соединяемые друг с другом и с основанием при помощи сварки.

Истец фактически владеет забором более 18 лет, владеет не по договору, непрерывно и добросовестно.

Полагая, что спорный забор принадлежит на праве собственности акционерному обществу как правопреемнику государственного предприятия, общество обратилось в суд с исковым заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Арбитражный суд пришел к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из  разъяснений, содержащихся в пунктах 15 – 21 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, в предмет доказывания по настоящему делу входят факты: открытого, непрерывного и добросовестного владения спорным имуществом в течение 18 лет; несение бремени его содержания и распоряжения этим имуществом как своим собственным, наличие (отсутствие) спора о праве между истцом и ответчиком (притязаний либо оспаривание вещных прав истца).

При разрешении дела судом отмечено следующее: истцом не было доказано, что давностное владение спорным объектом являлось с его стороны добросовестным. Так, истцом не было представлено убедительных доказательств, подтверждающих факт возведения забора, как государственным предприятием, так и его правопреемниками, а в Плане приватизации государственного предприятия 1994 года не имеется никакого упоминания о бетонном заборе, ни в разделе «Данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия», ни в приложении № 1 «Акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992».

Арбитражный суд также указал, что сам по себе факт нахождения спорного объекта на балансе истца не свидетельствует о наличии у него возможности распоряжаться таким имуществом как своим собственным, даже при учете несения им расходов, связанных с содержанием спорного объекта (договоры на текущий ремонт железобетонных барьерных ограждений).

Рассматривая данное требование, суд отметил, что иск может быть удовлетворен лишь в случае, если объект, в отношении которого заявлен иск о признании права, имеет самостоятельный характер, в отношении него возможно возникновение права собственности безотносительно от признания права собственности на иной объект. Но, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что  спорный объект – ограждение не имеет самостоятельного характера.

В соответствии со статьей 262 ГК РФ собственник вправе огородить или иным способом ясно обозначить, что вход на принадлежащий ему земельный участок без его разрешения не допускается.

В статье 263 ГК РФ указано, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, то есть по смыслу указанных норм собственник либо законный владелец вправе оградить свой земельный участок.

В соответствии с действующим гражданским законодательством все вещи, являющиеся объектами гражданских прав, подразделяются на главные вещи и их принадлежности. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи (статья 135 ГК РФ).

Ограждения относятся к принадлежностям главной вещи, предназначены для ее обслуживания (как устройство для защиты или предупреждения проникновения и т.п.) и сами по себе самостоятельными объектами гражданских прав не являются.

В этой связи возникновение права собственности на ограждение, являющееся принадлежностью земельного участка, возможно лишь при наличии права собственности на земельный участок. Без возникновения права собственности на земельный участок невозможно говорить о возникновении права собственности на являющееся его принадлежностью ограждение.

Между тем в ходе рассмотрения дела судом с достоверностью было установлено, что спорное ограждение, которое в прошлом, возможно, и могло ограждать единую производственную территорию государственного предприятия, в настоящее время утратило свое функциональное назначение ввиду межевания единого земельного участка.

В результате межевания земельного участка спорный объект – ограждение в настоящее время располагается в пределах нескольких земельных участков, только один из которых принадлежит истцу на праве собственности, при этом данное сооружение не установлено по периметру земельного участка, принадлежащего истцу, что в принципе исключает право истца на признание собственности на спорный объект.

Таким образом, арбитражный суд, отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, исходил не столько из того, что истец не доказал добросовестность своего владения и пользования спорным объектом, сколько из того, что ограждение не имеет самостоятельного значения как объект права по смыслу статей 128 и 129 ГК РФ, его назначение – обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок.

2.5. Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объект недвижимости, если будет установлено, что у истца отсутствует не только разрешение на строительство, проектная документация и документы на ввод объекта в эксплуатацию, но и необходимые права на земельный участок, а также согласие собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки (по материалам дела № А37-1439/2018).

Индивидуальный предприниматель (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к органу местного самоуправления (далее – ответчик, орган МСУ) о признании права собственности на недвижимое имущество – здание кафе-шашлычной.

Постановлением органа МСУ от 02.04.2002 предпринимателю был предоставлен земельный участок (городская застройка) в аренду сроком на один год для проектирования и строительства торгового комплекса из легких сборно-разборных конструкций. Пунктом 2 указанного постановления установлено, что с учетом перспективной застройки торговый комплекс является временным строением. Договор аренды, заключенный между органом МСУ и предпринимателем, устанавливал, что земельный участок предоставляется для проектирования и строительства торгового комплекса из лёгких сборно-разборных конструкций.

В последующие годы срок аренды земельного участка (земли поселений) продлялся для завершения строительства торгового комплекса из легких сборно-разборных конструкций.

Постановлением органа МСУ от 12.02.2009 признано утратившим силу постановление от 02.04.2002 о предоставлении предпринимателю земельного участка, и образован новый земельный участок под строение кафе-шашлычной (объект некапитального строительства). Вновь образованный земельный участок передан в аренду предпринимателю под строение кафе-шашлычной.

Договором аренды, заключенным между органом МСУ и предпринимателем в 2015 году, срок аренды вновь образованного земельного участка был установлен до 31.01.2018.

Орган МСУ письмом от 05.12.2017 уведомил предпринимателя об окончании срока действия договора и необходимости возвращения земельного участка не позднее 06.02.2018 в соответствии с условиями договора. Предприниматель 01.06.2018 направил в адрес органа МСУ претензию о признании права собственности на возведенный объект недвижимости, но ответа не получил.

Предприниматель, полагая, что вновь созданный объект соответствует требованиям градостроительных норм, не нарушает права и законные интересы иных лиц, обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект на основании статьи 222 ГК РФ.

Ответчик указал, что земельный участок истцу под строительство объекта недвижимости – кафе-шашлычной не предоставлялся, мер к легализации самовольной постройки истцом не предпринималось, а документы, подтверждающие отсутствие нарушений сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан, не представлены, возражал против удовлетворения исковых требований и просил суд отказать истцу в признании права собственности на недвижимое имущество – здание кафе-шашлычной.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства с учетом норм материального и процессуального права, суд решил, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено  статьей 12 ГК РФ. Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу.

Согласно подпунктам 3 и 4 пункта 1 статьи 8 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав, гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ  предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Общим критерием отнесения объектов к капитальным объектам является неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Из представленных суду доказательств следует, что построенное предпринимателем кафе-шашлычная имеет признаки объекта недвижимости: прочно связано с землёй (согласно техническому паспорту – фундамент железобетонный); перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Судом установлено, что земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду под строение – кафе-шашлычная (объект некапитального строительства).

Исходя из определения недвижимости, данного в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы, является отличительной чертой некапитальных объектов.

Судом отмечено, что земельный участок, на котором расположено кафе-шашлычная, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

На основании пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Согласно договору аренды, заключенному между органом МСУ и предпринимателем, арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением, условиями и разрешённым использованием.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведённое строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Истцом не представлено арбитражному суду доказательств, свидетельствующих о предоставлении ему в аренду земельного участка с целевым использованием под строительство или под кафе-шашлычную как объект недвижимости.

Суд указал, что использование земельного участка в иных, не предусмотренных договором аренды целях, является нарушением условий договора аренды, и такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему еще и приобретать права на самовольную постройку.

Судом также была дана правовая оценка действиям истца при проведении работ по строительству спорного объекта.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ, действовавшего в период возведения объекта (далее – ГрК РФ 1998 г.), строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации (пункт 1). Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (пункт 2). Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (пункт 5).

Истцом не представлено суду доказательств разработки проекта на кафе-шашлычную как объект недвижимости. Документы, которые были представлены суду, не имеют отношения к возведенному объекту.

В силу требований статьи 62 ГрК РФ 1998 г. разрешение на строительство выдается в соответствии с данным Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Предпринимателем суду была представлена копия разрешения от 12.09.2003 г. № 19 на выполнение строительно-монтажных работ, выданного инспекцией архитектурно-строительного надзора, сроком действия до 12.11.2004 г. В разрешении указано – «на выполнение строительства павильона – подготовительные работы». Сведения о проектной документации не содержат ни шифра, ни номера, ни серии проекта.

Суд, рассмотрев представленные документы, указал, что выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости в соответствии с пунктом 1 статьи 23 ГрК РФ 1998 г. находится в ведении муниципальных образований. В то же время выдача разрешений на производство каких-либо отдельных строительных работ, и в том числе на указанный в представленном разрешении этап строительства, ГрК РФ 1998 г. или действующим в настоящее время Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена.

Исследовав представленное разрешение от 12.09.2003 № 19 на выполнение строительно-монтажных работ, суд отверг его в качестве разрешения на строительство, предусмотренного статьей 62 ГрК РФ 1998 г. Разрешения на строительство спорного объекта недвижимости – кафе-шашлычной, выданного в установленном порядке, предпринимателем не было представлено суду.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Истцом не представлены суду разрешение на строительство объекта недвижимости – нежилого здания кафе-шашлычной, а также разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию, равно как и доказательства обращения в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого объекта.

Суд отметил, что отсутствие документов, разрешающих строительство и ввод объекта в эксплуатацию, подтверждает факт непринятия истцом попыток к легализации самовольного строения.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил, что спорный объект недвижимости возведен в отсутствие у истца необходимых прав на земельный участок, а также воли собственника земельного участка на возведение спорной постройки на принадлежащем ему земельном участке, при отсутствии проектной документации, разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Судом также установлено, что предпринимателем не принималось должных мер к легализации постройки. Постройка является самовольной, а требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на строительство с представлением всех необходимых документов, предусмотренных ГрК РФ.

Решение суда первой инстанции было обжаловано истцом. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (постановление от 18.12.2018 № 06АП-6174/2018).

Истцом была подана кассационная жалоба на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции. Суд округа, рассмотрев жалобу, не выявил неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и нарушений норм процессуального права, указав при этом, что фактические обстоятельства данного спора установлены на основе полной и всесторонней оценки имеющейся в деле доказательственной базы.

Суд округа постановлением от 15.04.2019 № Ф03-796/2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменений, а кассационную жалобу – без удовлетворения.